유언대용신탁과 부동산 취득세

부동산을 자녀에게 물려줄 때 취득세를 내지 않을 수 있는 방법

우리나라 국민의 자산은 80%가 부동산이라고 한다. 부모가 자식에게 물려줄 자산의 80%가 부동산이라는 뜻이다.

최근 대법원에서 부동산을 자녀에게 물려줄 때 취득세를 내지 않을 수 있는 방법에 관한 판례가 나왔다(2025. 9. 25. 선고 2025두33790 판결).

유언대용신탁을 통해 부동산을 수탁자(금융기관)에게 위탁하고, 위탁자(피상속인) 사망 시에 수탁자가 부동산을 처분하면 그 ‘처분대금에 대한 수익권’을 사후수익자(상속인)가 갖도록 한 경우에는, 상속인이 지방세법 제7조 제7항에 따라 부동산을 취득한 것으로 볼 수 없다는 것이다.

기존에는 취득세 부과가 정당하다는 것이 과세관청의 실무였는데(조세심판원 2023. 3. 10. 조심2021지2796), 작년에 서울행정법원에서 그것을 뒤집는 판결이 나왔고(서울행정법원 2024. 10. 25. 선고 2023구단62970 판결), 이번 대법원 판결로 확정되었다. 앞으로는 유언대용신탁을 통해 상속인에게 부동산 처분대금에 대한 수익권을 부여한 경우에는 부동산 취득세가 부과되지 않을 것으로 보인다.

유의해야 할 점 2가지가 있다.

첫째, 이 사건에서 대법원은 상속인이 부동산의 ‘소유권’이나 ‘소유권이전등기청구권’을 취득하지 않았다는 점에 주목했기 때문에, 상속인이 부동산의 소유권이나 소유권이전등기청구권을 취득하는 구조의 유언대용신탁을 설계한다면 여전히 부동산 취득세가 발생하게 된다.

둘째, 상속세를 피해갈 수는 없다. 상속세 및 증여세법은 유언대용신탁 재산도 상속재산에 포함시켜 과세하도록 규정하고 있기 때문이다.